Как определяется кадастровая стоимость

С 2016 года граждане России, владеющие собственной землей и определенной недвижимостью, должны проплачивать за нее госпошлину, ориентируясь на кадастровую стоимость. На практике владельцы недвижимости нередко замечают, что стоимость их недвижимости, установленная экспертами, не соответствует действительности, то есть значительно превышает рыночную стоимость (аббревиатура - РС). Из-за этого, налоговые выплаты становятся для многих граждан непосильными. Поэтому рассмотрим в данной статье, как рассчитывается кадастровая стоимость (аббревиатура - КС). Также узнаем, можно ли ее оспорить.

Что представляет собой кадастровая стоимость?

Что такое кадастровая стоимостьКак известно, любая недвижимость имеет свою цену. Отечественные нормативы выделили два понятия – рыночная стоимость, а также кадастровая. Так сложилось, что рыночная стоимость определяется с учетом фактических цен на рынке, кадастровая - устанавливается госорганами. Исходя из содержания Приказа Минэкономразвития № 358 за 2016 год, кадастровая оценка должна быть максимально приближена к фактической рыночной и не может ее превышать. В действительности из-за ошибок и неправильной методики расчета, КС завышается. Это значение повышает: - госпошлину на недвижимость: - налог на продажу недвижимого объекта; - арендную ставку (особенно если в лице арендодателя выступает государство); - размер штрафов; - размер иных платежей.

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Порядок определения предельно точной кадастровой стоимости объектов недвижимости всегда определяется рассмотрением целого комплекса факторов. Во внимание обязательно берется:

  • фактическое место расположения объекта;
  • район нахождения;
  • наличие развитой инфраструктуры;
  • близкое расположение транспорта, магазинов, детских учебных заведений, больниц;
  • назначение недвижимости;
  • строительный материал, из которого выстроена недвижимость и прочее.

Рассчитываться показатель КС может четырьмя способами:

  1. Сравнительный. Основан на сравнении с аналогичными объектами в рамках заданного региона.
  2. Доходный. Оценка выполняется по возможности объекта приносить доход.
  3. Затратный. Метод используется, когда стоимость недвижимости, находящейся в садовом товариществе, трудно установить. Тогда подсчитываются расходы на ремонтные работы и издержки на строительство дорожного покрытия.
  4. Комбинированный. Метод совмещает несколько вариантов подсчета. Для расчета применяется один из перечисленных выше способов.
Кто определяет стоимость недвижимости

Кто именно определяет фактическую кадастровую стоимость недвижимого объекта?

Полномочия по официальной оценке кадастровой стоимости любого недвижимого спецобъекта лежат на представителях местной власти, а точнее на учреждении, выполняющем государственную кадастровую оценку (аббревиатура - ГКО). Опираясь на законодательство, представители местного органа самоуправления принимают решение о необходимости проведения оценки недвижимости. Профессиональные оценщики получают задание и проводят расчет.

Из чего всегда складывается кадастровая стоимость?

КС объекта складывается из двух базовых составляющих - стоимости земельного участка, а также фактической постройки, которая находится в рамках конкретного земельного надела. Так как здания рассматриваются в совокупности с землей, то их кадастровая цена будет складываться. Например, на земле в 12 соток (КС ее равна 1 200 000 рублей) выстроен дом (КС его равен 2 500 000 рублей) и гараж (КС его равна 400 000 рублей). Таким образом, КС объекта будет равна 4 100 000 рублей (1 200 000 + 2 500 000 + 400 000 = 4 100 000 российских рублей). Если речь идет о квартире в многоквартирном доме, то, конечно же, стоимость земли в КС не включается.

Каким образом можно узнать оценочную стоимость объекта?

Как складывается оценочная стоимостьУзнать, какая КС утверждена государством по заявленной недвижимости, можно, если:

  • Войти на сайт Росреестра и через онлайн-справочник получить нужную информацию.
  • Воспользоваться имеющейся в открытом доступе публичной картой кадастра.
  • Заказать выписку ЕГРН в кадастровой палате об оценочной стоимости недвижимости.
  • Заказать выписку в МФЦ.
  • Заказать выписку на официальном ресурсе Росреестра.
  • Обратиться к специализированным фирмам-посредникам за получение выписки из ЕГРН.

Два первых варианта дают возможность бесплатно и моментально получить требуемую информацию. Для этого потребуется знать только кадастровый номер земли. Но в случаях, когда нужно получить официальную бумагу, придется прибегнуть к получению выписки из ЕГРН, воспользовавшись одним из трех вариантов. Взять выписку в кадастровой палате или в МФЦ тоже не очень удобно, так как придется приезжать непосредственно в официальную организацию с определенным пакетом бумаг, стоять в очереди, писать заявление, оплачивать его подачу, оплачивать госпошлину, по истечении 5 календарных дней снова приезжать в организацию и снова выстаивать очередь, чтобы забрать готовый документ. Гораздо проще получить выписку из ЕГРН при помощи специализированного сервиса. Такие сервисы предлагают быстро и, как правило, дешевле, чем заниматься самостоятельно, получить справку без лишней головной боли.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Сегодня все более распространенной становится практика оспаривания подсчитанной госаппаратом кадастровой стоимости недвижимости. Если лицо, являющееся собственником либо арендатором, не согласно с госоценкой цены земли, оно может обратиться либо в суд, либо в комиссию по переоценке. При таком раскладе обязательным будет участие лицензированного эксперта, который самостоятельно установит независимую реальную рыночную цену конкретного спецобъекта. Отталкиваясь от заключения специалиста, спецкомиссия либо суд примет определенное решение и скорректирует кадастровую цену недвижимого объекта. Благодаря этому, лицо, являющееся собственником, сможет сократить свои издержки по налогам на конкретный объект имущественных отношений.



Интересные статьи по этой теме:

Узнать историю перехода прав ЕГРН
Выписка о переходе прав на объект недвижимости из ЕГРП (ЕГРН) – что это  
Справка ЕГРП на квартиру
Где получить выписку из ЕГРН на квартиру - как выглядит, зачем нужна, что содержит
Варианты получения кадастрового паспорта
 Как получить кадастровый паспорт - кто выдает, как выглядит кадастровый паспорт 

Способы оплаты

0